Invertir en inmuebles

Comprar una vivienda es un proceso que consta de varias etapas y haces muy bien en querer estructurarte.

Lo primero de todo es hacerte una serie de preguntas concretas que te ayuden a empezar a tomar decisiones, pero sin concretar del todo aún. Algunas de estas preguntas son:

• ¿La quieres para vivir tú y convertirla en tu hogar? ¿O la quieres como activo inmobiliario del que sacarás un rendimiento?
• ¿Comprarás únicamente tú como titular o con alguien más?
• ¿Quieres comprar una casa, un piso, un terreno urbanizado y construir?
• ¿De cuántos ahorros dispones?
• ¿Comprarás con hipoteca o dispones de todo el capital? ¿Necesitas hipoteca?
• ¿Cómo te gustaría que fuese esa vivienda?
• ¿Es importante la ubicación para ti? ¿Dónde te gustaría que estuviese ubicada?
• Etc.

El siguiente paso es analizar tu situación actual (situación residencial y laboral, ingresos mensuales, gastos mensuales, capacidad de ahorro, etc.) y marcarte unos tiempos para conseguir tu objetivo.

Marcarte esos tiempos te ayudará a cambiar o modificar alguna situación actual que sea necesaria en el período de tiempo que te hayas marcado.

Todo lo que has leído hasta aquí te debería tomar… dos horas como máximo. No es necesario más por ahora.

Y a partir de aquí, toca informarse y para ello, te dejo una serie de vídeos que te ayudarán a partir de este momento:

Este tema es, posiblemente, el que más preocupa a los compradores: “¿cómo puedo saber si estoy comprando bien y a un buen precio? O por lo menos… a precio de mercado…”

No estás solo/a.

El precio de los inmuebles es uno de los asuntos más controvertidos del mercado inmobiliario ya que no hay sólo un precio, ¡sino cuatro!

• El precio de oferta
• El precio de cierre
• El precio de tasación
• El precio de mercado

Al final, el precio que más interesa saber es el precio de cierre, ya que es el precio al que se realiza finalmente una compraventa. Pero con eso no sabrás si estás comprando bien. Porque… ¿de qué te sirve saber el precio al que se compró un inmueble hace 10 años? (por ejemplo).

Y es que el mercado inmobiliario tiene muchas variables y una de las más importantes es el TIEMPO.

Gracias a la información abierta de portales inmobiliarios, el notariado y fomento, cada vez hay más posibilidades de acercarse a la cifra del valor de mercado de un inmueble.

En el siguiente vídeo te muestro algunas pautas sobre cómo proceder que podrán ayudarte. Porque saber si estás comprando bien y a precio, marca una gran diferencia.

Los costes para comprar una vivienda en España dependerán de varios factores:

• Si compras una vivienda nueva o de segunda mano
• O si la vivienda a comprar es pública o privada
• Si realizas la compra como persona física o persona jurídica
• La Comunidad Autónoma en la que compres
• Si compras con hipoteca o sin hipoteca
• Tu edad y algunas condiciones tuyas particulares
• Si hay un intermediario y/o asesor, el coste asociado que suponga

Estos factores pueden hacer variar considerablemente el coste total de comprar la vivienda, por lo que es bueno tenerlos en cuenta.

La mayoría de factores que te he mencionado se relacionan con los impuestos, que suelen ser el coste que más trozo de pastel ocupa.

Impuestos

El impuesto para las viviendas de segunda mano, es el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Mientras que las viviendas nuevas tienen dos impuestos, el IVA (Impuesto del Valor Añadido) y el AJD (Actos Jurídicos Documentados). Cuidado que mucha gente se olvida del AJD!

Peeeeeeero, si compras como empresa, aquí ya hay variaciones y me ocuparía demasiado espacio para esta FAQ…

La cuantía de estos impuestos variará según la Comunidad Autónoma en la que compres y si la vivienda es pública o privada. Lo mejor es siempre consultarlo (haciendo una búsqueda rápida en google y escogiendo el resultado más oficial tipo agencia tributaria o ayuntamiento de lo que sea, te saldrá actualizado).

Añadir que estos impuestos también variarán según algunos aspectos tuyos propios como tu edad, si tienes alguna discapacidad, si tienes familia numerosa, los ingresos declarados, etc.

Otros costes

A parte del impuesto correspondiente, se debe de pagar a los profesionales que hacen posible esa transmisión del inmueble y esa obligación recae sobretodo en el comprador. En resumidas cuentas:

• Notaría y Registro de la Propiedad: el coste está fijado por normativa estatal y dependerá del importe de la compraventa (cuenta alrededor de 1.000€ de notaría más registro para un precio de compraventa de 180.000€)
• Gestoría: es opcional y suele ser unos 300€, pero en caso de que necesites hipoteca, muy probablemente pagues este coste de forma indirecta ya sea en la provisión de fondos o dentro de la hipoteca…
• Tasación: en caso de que necesites hipoteca, este gasto corre de tu cuenta, aunque he visto alguna excepción en que la ha pagado el banco (y luego se lo ha cobrado de forma indirecta). El coste de la tasación depende del inmueble y de la empresa tasadora. Cuenta entre 200€ y 500€ para un piso “normalito” y si la vivienda es más grande pues el precio
• Otros gastos de hipoteca: desde la aplicación de la nueva ley hipotecaria, la mayoría de gastos corren a cuenta del banco. Aunque cuenta que tendrás que pagar los seguros y quizá te cobren comisión de apertura (o no).

El coste de los intermediarios implicados en la compraventa es muy probable que no lo pagues tú directamente, ya que lo más habitual es que la parte vendedora haya ya pactado estos honorarios y se los cobre y facture. Pero sí que puede ser que hayas contratado a un personal shopper o que la misma inmobiliaria te cobre a ti una parte. Sea como sea, el coste puede variar mucho.

En el siguiente vídeo te explico algunos aspectos que debes de tener en cuenta relacionados con los costes para comprar una vivienda en España y el porcentaje total que implican respecto al precio de compra para que puedas hacer tus cálculos de forma prudente: